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什么是建筑系數(shù)？容積率？它們之間的關(guān)系？
- 回答：1 瀏覽：10491 提問時間：2006-06-28
- 工業(yè)投資的項目容積率必須達到0.8以上，建筑系數(shù)大于30％，如何理解？
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- 一、容積率的內(nèi)涵及其特性
容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：
(一)容積率表達的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。
(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
(三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設(shè)房屋。
房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費
樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價／容積率
因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。
(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。
二、容積率對地價的影響規(guī)律
影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟剩余量，市場供求關(guān)系使地價相對經(jīng)濟剩余量產(chǎn)生波動，決定了土地供給的經(jīng)濟剩余量的分配，使地價的變化趨于復(fù)雜化。容積率對地價的影響規(guī)律，同時受收益機制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：
(—)遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。作為城市建設(shè)用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎(chǔ)工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當(dāng)層數(shù)達到一定值時，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。當(dāng)單方售價等于單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經(jīng)濟容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價。當(dāng)容積率等于M時，單方造價等于單方售價，土地開發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地價達到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。
(二)容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。
(三)容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。
(四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟剩余主要以地價形式表現(xiàn)出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。
1、投資強度：項目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額。
計算公式：
投資強度=項目固定資產(chǎn)總投資÷項目總用地面積
其中：項目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價款。
2、容積率：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。
計算公式：
容積率=總建筑面積÷總用地面積
當(dāng)建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。
3、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重：項目用地范圍行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積（或分攤土地面積）占總用地面積的比例。
計算公式：
行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重=行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積÷項目總用地面積×100%
當(dāng)無法單獨計算行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施占用土地面積時，可以采用行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占總建筑面積的比重計算得出的分攤土地面積代替。
4、建筑系數(shù)：項目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。
計算公式：
建筑系數(shù)=（建筑物占地面積＋構(gòu)筑物占地面積＋堆場用地面積）÷項目總用地面積×100
房屋建筑系數(shù)=房屋建筑面積/房屋使用面積
關(guān)于發(fā)布和實施《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》的通知（國土資發(fā)〔2004〕232號 ）
各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規(guī)劃和國土資源局），解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團國土資源局：
為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號），加強工業(yè)項目建設(shè)用地管理，促進建設(shè)用地的集約利用，部研究制定了《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）》（以下簡稱《控制指標(biāo)》），現(xiàn)發(fā)布實施。
一、各級國土資源管理部門要嚴格執(zhí)行《控制指標(biāo)》與相關(guān)工程項目建設(shè)用地指標(biāo)，從嚴控制供地。不符合《控制指標(biāo)》要求的工業(yè)項目，不予供地或?qū)椖坑玫孛娣e予以核減。對因工藝流程、生產(chǎn)安全、環(huán)境保護等有特殊要求確需突破《控制指標(biāo)》的，在申請辦理建設(shè)項目用地預(yù)審和用地報批時應(yīng)提供有關(guān)論證材料，確屬合理的，方可通過預(yù)審或批準用地，并將項目用地的批準文件、土地使用合同等供地法律文書報省（區(qū)、市）國土資源管理部門備案。
二、市、縣國土資源管理部門在供應(yīng)土地時，必須依據(jù)《控制指標(biāo)》的規(guī)定，在土地使用合同或《劃撥用地決定書》等供地法律文書中明確約定投資強度、容積率等控制性指標(biāo)要求及違約責(zé)任。不能履行約定條件的用地者，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
三、省（區(qū)、市）國土資源管理部門要切實加強對《控制指標(biāo)》實施情況的監(jiān)督管理，積極探索在招商引資、促進工業(yè)化進程中集約用地的好經(jīng)驗、好做法，總結(jié)典型，加大宣傳推廣的工作力度，不斷完善和規(guī)范實施《控制指標(biāo)》的程序與辦法。要加強對工業(yè)用地利用狀況的評價與分析，大力推進工業(yè)用地集約利用。要根據(jù)本地區(qū)實際，在符合《控制指標(biāo)》要求的前提下，制定本地的工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)，并報部備案。
四、部將根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展、技術(shù)進步、集約用地要求和《控制指標(biāo)》的實施情況，適時修訂《控制指標(biāo)》。
- 回答時間：2006-06-28
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